长租公寓经营困难 市场供给结构不平衡
自从2017年7月26日,住建部放出了“租售同权”的大利好后,一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。然而野蛮生长的长租公寓在2019年发展却并不顺利:行业进入洗牌阶段,头部企业受资本青睐,中小公寓资金困难,长租公寓盈利困难接连暴雷,政策方面国家和地方政府对长租公寓监管加强。
根据长租公寓股权投资来看,融资事件数呈下降趋势,投资金额增长达。2018年投资事件达21件,2019年为19件,下降3件;2020上半年投资事件为7件。2018年投资金额为37.51亿元,2018年上升到117.49亿元,增长超3倍。2020上半年投资金额为131.33亿元。45各重点城市中,海成交13宗位列第一。
根据房源供应类型来看,城市整体机构化率较低,个人租赁房源供应量远大于机构分散式住房及集中式公寓。租赁房源供应量排名前三的城市包含上海、北京、南京,个人租赁套数分别为71100套、106000套、44700套。其中,北京的租赁价格指数上半年均维持在1150以上,并呈现持续上升趋势,占据高位,上海、广州、深圳三城整体租赁价格指数接近。各城市整体租赁价格较为平稳。
蛋壳公寓业绩也不容客观,数据显示,蛋壳公寓2017年、2018年以及2019年,分别净亏损2.72亿元和13.69亿元、34.372亿元。累计亏损金额共计50.78亿元。2020年上半年,蛋壳公寓收入达19.40亿元,同比增长62.5%;净亏损12.344亿元,在第一季度中,平均每间公寓亏损2200元左右。
目前,长租公寓经营困难,少有盈利,就连青客公寓、蛋壳公寓亦不能免俗。2020上半年青客公寓成功在美国上市,成为国内长租公寓第一股,但是业绩却年年亏损,青客公寓在2018财年、2019财年、2020上半年,分别净亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。
整体来看,我国住房租赁市场供给主体结构存在严重不平衡。个人普租占比达67%,城中村房源占28%,分散式品牌公寓占比4%,集中式品牌公寓占比仅为1%。如果将城中村房源归入个人普租,两者占比高达95%。我国住房租赁市场的机构化率非常低,也就是说,长租公寓是无人开拓的蓝海。
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